Vendre son logement

Vendre son logement sans le quitter peut permettre detransformer un patrimoine immobilier en capital ou en revenus.Une solution intéressante, à condition d'en maîtriser les équilibreset d'en sécuriser les effets dans le temps.

Un patrimoine important... mais peu liquide

Mme B. a 78 ans. Elle vit depuis plus de trenteans dans une maison aujourd'hui estimée à 450 000 euros, entièrementpayée. Elle y a ses habitudes, ses souvenirs, ses voisins. Elle souhaite yrester. Pourtant, avec une retraite de 1 800 euros par mois, unequestion commence à se poser : comment financer demain des travauxd'adaptation, une aide à domicile ou, plus simplement, préserver son niveau devie ? Mme B. dispose ainsi d'un patrimoine immobilier important, maiscette valeur immobilisée ne lui procure aucun revenu, au moment même où sesbesoins risquent d'augmenter. Faut-il alors vendre et partir ? Pasnécessairement.

Vendre sans partir... est-ce possible ?

Il est possible de vendre son logement tout en conservant ledroit d'y vivre, généralement sa vie durant. Le vendeur peut notamment seréserver un droit d'usage et d'habitation (DUH) ou un usufruit. Le DUH est undroit personnel : il permet au vendeur d'occuper le logement dans lesconditions prévues par l'acte, sans pouvoir, en principe, le louer.

L'usufruit lui confère des prérogatives plus étendues,notamment celle de louer le bien et d'en percevoir les revenus. Dans les deuxcas, la propriété est transférée à l'acquéreur dès la vente, sans qu'il enobtienne immédiatement la libre jouissance. Cette occupation conservée par levendeur a donc une valeur.

Le point de départ est la valeur du bien en pleinepropriété, c'est-à-dire son prix estimé sur le marché s'il était vendu libre detoute occupation. De cette valeur est déduite celle du droit conservé par levendeur, déterminée notamment en fonction de son âge, de son espérance de vieet de la valeur locative du logement. On obtient ainsi la valeur du bien venduoccupé, qui constitue la base économique de l'opération.

Le DUH n'est donc pas un avantage accordé gratuitement auvendeur : sa valeur est intégrée dans le calcul du prix de vente dèsl'origine.

Une fois le prix déterminé, comment sera-t-il payé ?

Le prix peut être intégralement versé en capital, permettantau vendeur de disposer immédiatement de ressources, tout en se maintenant dansson bien.

Le viager occupé peut permettre de transformer unpatrimoine immobilier en capital et en revenus, tout en conservant son cadre devie. Le calcul de la rente et la sécurité de son paiement sont indissociables.

Dans une vente en viager, le paiement est généralementréparti entre un capital versé comptant lors de la vente (le bouquet) et unerente viagère. Le montant du bouquet est librement déterminé par les parties etpeut être adapté aux besoins immédiats du crédirentier. Le solde du prix estalors converti en rente, calculée notamment en fonction de son âge et de sonespérance de vie, et versée sa vie durant.

C'est ici qu'intervient une caractéristique essentielle duviager : l'aléa. Au jour de la vente, ni le vendeur ni l'acquéreur nesavent pendant combien de temps la rente sera effectivement servie. Le viageroccupé peut ainsi permettre de transformer un patrimoine immobilier en capitalet en revenus, tout en conservant son cadre de vie. Mais cette apparentesimplicité ne doit pas masquer la technicité de l'opération : l'équilibreéconomique, la réalité de l'aléa, la solvabilité de l'acquéreur et les garantiesde paiement doivent être soigneusement appréciés.

Sécuriser et faire évoluer la rente

Une rente viagère peut être servie pendant dix, quinze,vingt ans ou davantage. La solvabilité du débirentier et sa capacité à honorerdurablement son engagement constituent donc un point essentiel.

Le vendeur doit savoir qui paiera la rente, comment elleévoluera et quelles garanties protégeront son paiement dans le temps. Unepremière précaution concerne son indexation. Une rente fixée aujourd'hui doitpouvoir tenir compte de l'évolution du coût de la vie. Le rôle du notaire estnotamment d'organiser dans l'acte les modalités de sa révision, en prévoyantl'indice ou le mécanisme de revalorisation retenu, mais aussi les conditions deson éventuel remplacement.

Mais l'enjeu majeur reste la sécurité du paiement. L'actepeut prévoir l'inscription d'une hypothèque légale spéciale du vendeur surl'immeuble vendu, garantissant le paiement de la rente et de ses éventuellesmajorations. À cette sûreté est attachée l'action résolutoire. L'inscriptionpeut être renouvelée aussi longtemps que nécessaire pour assurer la garantie dela rente. Les conséquences d'un impayé doivent également être organisées :mise en demeure, commandement de payer, intérêts de retard et mise en œuvre,dans les conditions prévues par l'acte, de la clause résolutoire. Enmatière de viager, le calcul de la rente et la sécurité de son paiement sontindissociables.

Enfin, il convient de préciser que la rente viagère à titreonéreux n'est imposable que pour une fraction de son montant, qui estdéterminée selon l'âge du crédirentier lors de l'entrée en jouissance. Pour unepersonne âgée de plus de 69 ans, cette fraction est de 30 %.

Après la vente : qui paie les travaux ?

Le vendeur continue à vivre dans un logement désormaispropriété de l'acquéreur. L'acte doit donc organiser les droits et obligationsde chacun pendant une relation susceptible de durer de nombreuses années. Ilpeut notamment mettre à la charge du vendeur occupant l'entretien et lesréparations courantes, tandis que les grosses réparations touchant à lastructure et à la solidité de l'immeuble seront supportées par l'acquéreur.

Mais une répartition de principe ne suffit pas toujours.L'acte doit préciser les obligations respectives et peut prévoir lesconséquences de leur inexécution. Cette anticipation est essentielle :plus les règles sont clairement établies dès la vente, moins elles risquent dedevenir une source de conflit plusieurs années plus tard.

Et si le vendeur quitte finalement son logement ?

Le maintien à domicile est l'objectif initial, mais lasituation du vendeur peut évoluer. Une entrée en résidence services ou enétablissement médicalisé peut conduire à une libération anticipée et définitivedu bien. Cette éventualité peut être organisée dès la signature. Le vendeurpeut renoncer à son DUH et restituer la jouissance du logement à l'acquéreur.Celui-ci bénéficiant du bien plus tôt que prévu, l'acte peut prévoir encontrepartie une majoration de la rente, qui continuera à être versée au crédirentiersa vie durant. Cette majoration peut prendre tout son sens au moment où levendeur, quittant son domicile, doit précisément faire face à de nouvellesdépenses. Le choix initial entre DUH et usufruit mérite également d'êtreréfléchi : contrairement au DUH, droit personnel d'occupation, l'usufruitpermet en principe de louer le bien et d'en percevoir les revenus.

Un outil à construire et à sécuriser

Le viager occupé n'est ni une solution miracle ni uneopération à écarter par principe. Il peut permettre au propriétaire demobiliser son patrimoine immobilier, de disposer de ressources supplémentaireset de continuer à vivre chez lui. Mais sa réussite ne tient pas seulement aumontant du bouquet et de la rente. Elle dépend de l'équilibre économique de lavente, de la solvabilité du débirentier, des garanties prévues, de l'indexationde la rente, de la répartition des travaux et de l'anticipation d'une éventuellelibération du logement.

Le rôle du notaire n'est pas de promouvoir une formule, maisd'en expliquer les conséquences, d'en vérifier la cohérence et, lorsquel'opération est retenue, d'en organiser la sécurité juridique dans la durée.

Transmettre demain, financer son autonomie aujourd'hui

Vendre son logement signifie que celui-ci ne figurera plus,au décès, dans le patrimoine transmis aux héritiers. Mais l'analyse ne peuts'arrêter à ce constat. Les ressources dégagées peuvent permettre au vendeur definancer lui-même l'adaptation de son logement, une aide à domicile ou, lemoment venu, tout ou partie du coût d'un établissement spécialisé. Ellescontribuent ainsi à préserver son autonomie financière et peuvent égalementéviter que ses proches aient à être sollicités pour prendre en charge cesdépenses.

Il ne s'agit donc pas d'opposer transmission et qualité devie, mais de rechercher un équilibre entre ce que l'on souhaite transmettredemain et les moyens dont on souhaite disposer aujourd'hui pour resterautonome. Vendre tout en restant chez soi est possible. Mais parce quel'opération peut produire ses effets pendant de nombreuses années, sa qualitérepose avant tout sur ce qui aura été anticipé, organisé et sécurisé.

Par M Astrid Mantel, notaire. DR

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