L’obligation d’information

Dans un contexte où le marché immobilier connaît une certaine fragilité, la stabilité contractuelle est plus que jamais cruciale.
Cela passe par le respect de la transparence entre les parties, particulièrement dans le cadre des ventes « entre particuliers ».

Les particuliers, vendeurs et acquéreurs, sont considérés comme non professionnels de l’immobilier, c’est-à-dire qu’ils ont a priori autant de connaissances juridiques.
Pourtant, il pèse sur l’une des parties — le vendeur — une obligation plus importante : celle de l’information.

En effet, l’acquéreur d’un bien immobilier est considéré comme un consommateur, protégé par la loi à ce titre, même lorsqu’il achète à un autre particulier.
Il est donc perçu comme la partie la plus faible du contrat de vente.

« Nul n’est censé ignorer la loi »

Cet adage bien connu résume un grand principe du droit : il n’est pas possible de s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’ignorance d’une règle légale.

Cela prend tout son sens lorsqu’on étudie les obligations pesant sur le vendeur d’un bien immobilier.

Certaines informations doivent impérativement être portées à la connaissance de l’acquéreur avant la signature des actes (diagnostics, données de copropriété…).
Mais plus largement, le vendeur doit communiquer toutes les informations dont il a connaissance concernant le bien.
Il peut même, dans certains cas, engager sa responsabilité pour des problèmes révélés après la vente, même s’il n’en avait pas connaissance.

L’obligation de garantie des vices cachés du vendeur

Cette obligation résulte de l’article 1641 du Code civil, selon lequel :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Les « défauts cachés » s’entendent ici de défauts non connus, qui se distinguent des défauts « apparents ».
Ainsi, le vendeur peut voir sa responsabilité engagée même s’il ignorait le défaut.

Pour sécuriser les transactions, les notaires insèrent généralement une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, précisant que le bien est vendu « en l’état », c’est-à-dire avec ses qualités et ses défauts.

Toutefois, cette clause ne s’applique pas si :

• le vendeur connaissait le vice et l’a sciemment dissimulé (réticence dolosive) ;
• le vendeur n’a pas produit un diagnostic obligatoire (ex. diagnostic amiante manquant) ;
• le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou de la construction.

Mais même avec cette clause, le vendeur doit informer en toute transparence son acquéreur de tout élément pouvant influencer sa décision d’achat.

L’obligation générale d’information du vendeur

Le vendeur doit informer l’acquéreur de tout élément important concernant le bien et susceptible d’influencer sa décision d’achat.
Il s’agit d’une obligation de transparence et de loyauté.

Ainsi, il ne suffit pas de dire « je vends en l’état ».
Un vendeur prudent devra signaler à son acquéreur et à son notaire les problèmes majeurs :
fissures, fuites, servitudes, absence d’autorisations, défauts structurels, etc.

Il ne s’agit pas de dresser la liste des défauts esthétiques (carreaux cassés, plinthes décollées…), mais des défauts susceptibles d’altérer le consentement :

« Si j’avais su, je n’aurais pas acheté, ou pas à ce prix. »

Les limites de l’obligation d’information : exemples jurisprudentiels

Les troubles de voisinage

Un vendeur peut être tenu responsable s’il omet de signaler des troubles importants (chiens bruyants, odeurs, activité agricole gênante…).
Toute nuisance connue et durable doit être signalée, même si elle est extérieure au bien.

Les travaux effectués par le vendeur

Les tribunaux retiennent de plus en plus la responsabilité du vendeur pour des désordres liés à des travaux réalisés par lui-même, même sans faute ou connaissance du problème.

La pollution du sol

Le vendeur reste responsable, même avec une clause d’exonération, s’il connaissait des éléments laissant présumer un risque de pollution.
En revanche, un particulier ignorant toute activité polluante ne peut être tenu s’il n’avait aucun moyen de le savoir.

Quelles sont les conséquences du non-respect de cette obligation ?

L’acquéreur peut intenter une action contre le vendeur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, et au plus tard vingt ans après la vente.

Les conséquences possibles :

• Annulation de la vente, avec remboursement du prix et des frais par le vendeur ;
• Réduction du prix de vente ;
• Dommages et intérêts, en cas de tromperie (dol).

L’acquéreur devra toutefois prouver qu’il ignorait le problème avant la vente, et — s’il existe une clause d’exonération — que le vendeur avait connaissance du défaut.

Le rôle du notaire

De nombreuses informations sont fournies par le notaire (risques naturels, servitudes, diagnostics, règles d’urbanisme, etc.),
mais certaines ne peuvent être connues que du propriétaire.

Le vendeur doit donc échanger sincèrement avec son notaire, afin que celui-ci le conseille au mieux.
En cas de doute, le notaire pourra recommander des diagnostics complémentaires (pollution, assainissement, structure, etc.) et adapter la rédaction de l’acte pour sécuriser la vente.

Pascale FAVIER, notaire

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