Je change l’aspect extérieur de mon logement

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez réaliser des travaux extérieurs, qu’il s’agisse de la création d’une ouverture, l’édification d’une clôture ou encore la construction d’une piscine, de nombreuses règles sont à respecter tant au regard de l’urbanisme que du droit privé. Comment s’y retrouver… voici un rappel des règles en la matière.

À titre de remarque préliminaire, toute modification de l’aspect extérieur de votre logement sera soumise à autorisation.

Au regard du droit privé

En lotissement

Si votre bien immobilier est en lotissement, il faudra d’abord consulter :

• le règlement du lotissement ;
• et/ou le cahier des charges s’il existe.

Le règlement, rédigé par le lotisseur, complète les règles d’urbanisme en vigueur, doit leur être compatible et être approuvé par l’autorité administrative. Le cahier des charges est un document contractuel de droit privé fixant les relations entre le lotisseur et les co-lotis, et entre co-lotis.

Le règlement peut contenir des règles applicables lors d’une modification de l’aspect extérieur, notamment :

• lors d’un agrandissement (hauteurs à respecter, distances par rapport aux constructions voisines) ;
• les teintes de façades ou couleurs des huisseries et volets peuvent être imposées afin de conserver l’harmonie des constructions.

Afin d’éviter la cristallisation de « règles d’urbanisme d’origine privée », les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir dans les communes dotées d’un PLU (ou document en tenant lieu), sauf opposition expresse des co-lotis.

Attention : les dispositions d’un cahier des charges demeurent applicables, quant à elles, ad vitam æternam, sous certaines conditions.

En copropriété

Si votre bien est en copropriété, les règles de la collectivité s’imposent en premier. Elles sont contenues dans le règlement de copropriété, qui précise le fonctionnement de l’immeuble et les droits/obligations des copropriétaires.

Par exemple, des travaux modifiant l’aspect extérieur (changement de menuiseries) doivent respecter les matériaux et couleurs indiqués dans le règlement.

Si le règlement est ancien et n’évoque pas les travaux envisagés, vous devrez soumettre ces travaux à l’assemblée générale avant de vous lancer (ex. pose d’un bloc de climatisation sur balcon).

Au regard du droit public

Lorsque vous modifiez l’aspect extérieur de votre logement, des démarches peuvent être nécessaires selon les travaux et la réglementation locale.

Demander une autorisation préalable

Déclaration préalable de travaux (DP)

La déclaration préalable est la procédure à suivre pour des travaux ne nécessitant pas de permis de construire mais modifiant l’aspect extérieur ou affectant la surface de plancher. Elle permet à la mairie de vérifier la conformité aux règles d’urbanisme.

Quand faut-il une DP ?

• Travaux modifiant l’aspect extérieur (changement de fenêtres, ravalement, peinture, modification de toiture).
• Petites extensions (moins de 20 m² de surface de plancher, ou jusqu’à 40 m² dans certaines zones).
• Aménagement de combles ou sous-sol modifiant l’aspect extérieur (ex. fenêtres de toit).
• Installation de certaines constructions (garage, piscine, pergola) sous certains seuils.

Où déposer la DP ?
À la mairie de la commune du bien, en personne ou en ligne (selon les options locales).

Délais d’instruction
Délai généralement 1 à 2 mois. Sans réponse dans ce délai, acceptation tacite. La mairie peut demander des pièces complémentaires.

Suites

• Accord : délivrance d’une non-opposition à DP, début possible des travaux.
• Refus : vous devez modifier le projet et redéposer une demande.

Attention
En secteur classé (site patrimonial, secteur sauvegardé, etc.), des règles spécifiques s’appliquent (intervention possible de l’Architecte des Bâtiments de France).
Commencer des travaux sans autorisation ou non conformes expose à des sanctions et à une remise en état.

Permis de construire

Le permis de construire est requis pour des travaux de grande envergure (construction neuve, extension importante, modification structurelle…).

Quand faut-il un permis ?

• Construction d’une maison ou d’un bâtiment.
• Extension d’un bâtiment dont la surface de plancher ou l’emprise au sol dépasse 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine sous conditions).
• Modification importante de la structure (hauteur, création d’étage…).
• Changement de destination (ex. garage → logement, entrepôt → bureaux).
• Piscine au-delà d’un certain seuil.
• Garage / abri / dépendance au-delà des seuils (souvent 20 ou 40 m² selon le PLU).

Où déposer ?
Dossier à la mairie ; dépôt en ligne possible selon les communes.

Délais d’instruction

• Délai standard 2 à 3 mois.
• Peut être prolongé en cas de pièces complémentaires.
• Sans réponse au bout de 3 mois : accord tacite (sauf notification contraire).
• En zone protégée : délai pouvant aller jusqu’à 6 mois.

Après instruction

• Accord : délivrance d’un arrêté de permis, parfois avec prescriptions. Affichage obligatoire sur le terrain pour information des tiers.
• Refus : décision motivée ; possibilité de revoir le projet et redéposer.

Attention

• Travaux sans permis ou non conformes : arrêt des travaux et amendes possibles.
• Toute transformation importante sans permis (changement de façade, volumes, etc.) peut conduire à une remise en état.

Que faire après l’obtention du permis ?

• Affichage du permis sur le terrain, visible du public (faites constater l’affichage par huissier).
• Commencement des travaux dans les 3 ans suivant l’obtention (passé ce délai, caducité).
• Nuisances : respecter les horaires autorisés (généralement journée, lundi–vendredi, parfois samedi matin).
• En fin de chantier : déposer en mairie une Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), y compris pour des travaux minimes.

Delphine TRONET, notaire

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