Droits du locataire

On entend souvent dire que le locataire d’un logement est prioritaire en cas de vente de celui-ci.
Ce n’est pas le cas.

Si le logement est vendu occupé

Dans le cadre d’un contrat de bail soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement est vendu loué, avec le locataire en place, il n’existe aucun droit de préemption (c’est-à-dire aucun droit de préférence sur l’achat) au profit du locataire.

Le bail continue simplement à courir avec le nouveau propriétaire, dans les mêmes conditions que précédemment.

Si le propriétaire veut vendre libre de toute occupation

Les choses sont différentes lorsque le bien doit être vendu libre de toute location.

Le propriétaire bailleur doit alors signifier à son locataire un congé pour vendre, conformément à l’article 15 de la loi précitée.

Ce congé doit être délivré au moins six mois avant la fin du bail, par :

• lettre recommandée avec accusé de réception,
• acte d’huissier,
• ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Il doit indiquer le prix et les conditions de la vente.

Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption à exercer pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Si le locataire refuse ou ne répond pas

Si le locataire refuse l’offre de vente ou garde le silence pendant le délai de deux mois, il perd son droit d’occupation et devra quitter les lieux à la fin du bail.

Exemple :
Pour un bail arrivant à échéance le 31 juillet 2023, le congé pour vendre doit être signifié au plus tard le 31 janvier 2023, à peine de nullité.
Le locataire pourra exercer son droit de préemption jusqu’au 30 mars 2023.
Passé ce délai, sans réponse ou acceptation, il devra quitter les lieux le 31 juillet 2023.

Si le prix ou les conditions changent

Si le propriétaire décide de vendre le logement à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour un autre acquéreur que celles initialement notifiées au locataire,
le bailleur doit notifier ces nouvelles conditions au locataire.

Cette notification ouvre un nouveau délai d’un mois pendant lequel le locataire peut à nouveau exercer son droit de préemption, même si le bail est déjà arrivé à échéance ou qu’il a quitté les lieux.

Un congé à manier avec prudence

Le congé pour vendre est un acte juridique strictement encadré.
Une signification mal effectuée est nulle et peut empêcher la vente du bien.

Il est donc fortement recommandé de consulter un notaire ou un professionnel de l’immobilier avant d’engager toute démarche.

Patricia ARBET, notaire

‍