Agrandir ou diviser son appartement

La famille s’agrandit ? Vous envisagez de réunir deux lots de copropriété pour gagner de l’espace de vie ?
Ou au contraire, vous souhaitez diviser votre appartement en deux pour en louer une partie ?

Question essentielle : dans quels cas devez-vous obtenir des autorisations ?

Autorisations préalables à obtenir pour diviser ou réunir deux lots de copropriété

Par principe, la division ou la réunion de lots de copropriété est libre (article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété).

Cependant, un principe ne va pas sans exceptions.
Une telle opération peut nécessiter d’obtenir au préalable une ou plusieurs autorisations :

• l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;
• et/ou une autorisation administrative.

Dans quels cas faut-il une autorisation de l’assemblée générale ?

Le premier réflexe doit toujours être de consulter le règlement de copropriété.
S’il comporte des clauses limitant la division ou la réunion de lots, elles devront être respectées.

Dans le cas contraire, il convient de vérifier :

• si la modification envisagée est de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble (ex : division d’un appartement en studios dans un immeuble de grand standing) ;
• ou à affecter les droits des autres copropriétaires.

Si tel est le cas, l’opération doit être autorisée à l’unanimité des copropriétaires (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).

L’opération peut aussi s’accompagner de travaux affectant les parties communes (division de lot) ou d’une appropriation de parties communes (réunion de lots).
Dans ce cas, une autorisation spéciale est requise, votée à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Il est indispensable d’obtenir cette autorisation avant de procéder à la division ou à la réunion.
Contactez rapidement le syndic pour inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Dans quels cas faut-il une autorisation administrative ?

Outre les autorisations de copropriété, certaines opérations nécessitent une autorisation administrative selon la nature des travaux.

C’est notamment le cas :

• d’un changement de destination des locaux (par exemple la transformation d’un appartement en local professionnel) ;
• ou d’une modification de l’aspect extérieur du bâtiment (fenêtre, volet, toiture, climatisation, etc.).

Les règles d’urbanisme varient selon les communes et départements.
Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître les autorisations nécessaires avant tout projet.

Cas particuliers de division de lots

Il convient de vérifier que l’opération ne contrevient pas aux dispositions de l’article L. 126-17 du Code de la construction et de l’habitation, sous peine de nullité.

Ces interdictions concernent les divisions en vue de la mise à disposition de locaux à usage d’habitation.

Il est donc interdit de créer des logements :

• de moins de 14 m² de superficie habitable ;
• ou de moins de 33 m³ de volume habitable ;
• ou dépourvus d’eau potable, d’évacuation des eaux usées ou de raccordement électrique ;
• ou encore non diagnostiqués (amiante, plomb, etc.).

Si vous souhaitez diviser pour louer, soyez particulièrement attentif à ces points.

Cas particuliers de réunion de lots

Dans certaines situations, il peut être interdit de réunir deux lots de copropriété :

• lorsqu’ils sont grevés de droits ou charges différents (ex. hypothèques, privilèges) ;
• ou lorsque l’un des lots est un local secondaire (chambre de service), sauf si la réunion crée un local principal.

Ainsi, si l’un des lots est hypothéqué, il ne pourra être réuni à un autre sans accord préalable de la banque et mainlevée de l’hypothèque.

Quelle est la sanction en cas de réunion irrégulière ?

Une réunion de lots pratiquée sans autorisation peut entraîner une action en justice visant à obtenir la remise des lieux dans leur état antérieur.

Cette action peut être intentée :

• par le syndicat des copropriétaires ;
• ou par tout copropriétaire pendant une durée de 5 ans (portée à 30 ans en cas d’appropriation de parties communes).

Deux cas particuliers méritent vigilance :

1. Réunion de tous les lots en une même main : elle entraîne la dissolution du syndicat de copropriété.
2. Réunion de lots dépendant d’immeubles voisins : elle peut porter atteinte à la destination de l’immeuble et nécessite une autorisation préalable.

Formalités à accomplir après la division ou la réunion

1. Approbation a posteriori par le syndicat

Même lorsque l’opération est libre, il faut s’assurer de la nouvelle répartition des charges.

Deux cas :

• le règlement de copropriété prévoit les modalités de calcul : aucune formalité supplémentaire n’est requise ;
• le règlement ne prévoit rien : la nouvelle répartition doit être approuvée en assemblée générale, à la majorité de l’article 24 (article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).

2. Formalités de publicité foncière

La modification de l’état descriptif de division et sa publication sont effectuées par un notaire, à la demande du copropriétaire à l’origine de la division ou de la réunion, sans intervention du syndicat.

Le notaire peut également être sollicité par tout tiers ayant intérêt à la modification.

3. Information du syndic

Le syndic doit être informé de la modification intervenue.

En conclusion

Qu’il s’agisse d’une réunion ou d’une division de lots, et quelle que soit la simplicité apparente de l’opération,
consultez toujours votre notaire en amont pour vérifier les autorisations et formalités nécessaires.

L’anticipation est la clé d’un projet réussi et juridiquement sécurisé.

Swanny Boutenoune, notaire

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