Acheter en copropriété

Ça y est ! Après plusieurs semaines de recherche, vous avez eu le coup de cœur pour un appartement situé dans une belle copropriété.
Lors de la vente, en plus du prix, des frais d’acquisition et de garanties, qu’allez-vous devoir régler ?

Quelques principes de base lors de la vente

Le vendeur a l’obligation de se voir délivrer à ses frais par le syndic un document appelé « état daté », qui synthétise toutes les informations relatives aux lots de copropriété vendus.
Ce document de base permet au notaire de faire les comptes entre vendeur et acquéreur lors de la vente.

Le syndic ne fait pas les comptes entre vendeur et acquéreur : il réclame simplement les sommes dues par le vendeur et informe des sommes qui seront dues à l’avenir par le propriétaire des lots.

Le notaire solde le compte du vendeur auprès du syndic par prélèvement sur le prix de vente et l’informe du nouveau propriétaire des lots.
Ainsi, après la vente, l’acquéreur n’aura pas à payer de sommes initialement dues par le vendeur auprès du syndic, sauf convention particulière.

Que prévoit la convention des parties ?

Parce que la loi n'est pas toujours bien faite à ce sujet, votre acte de vente et son avant-contrat contiennent en général une convention permettant de faire les comptes entre vendeur et acquéreur pour les frais de copropriété.

Issue de la pratique, cette convention a pour objectif de prévoir un règlement équitable des sommes engagées ou à engager dans le cadre de la copropriété.
À noter qu’elle peut varier entre professionnels du droit selon les départements et régions.

La convention porte sur trois éléments de dépenses en copropriété :

1. Les frais de fonctionnement ;
2. Les épargnes ;
3. Les travaux.

1. Les frais de fonctionnement (ou charges courantes du budget prévisionnel)

Lors de chaque exercice comptable, l’assemblée générale des copropriétaires vote un budget prévisionnel pour couvrir les frais de fonctionnement (ex. : nettoyage, ascenseur, assurance, espaces verts).
Elle fixe également la périodicité des appels de fonds (annuels, semestriels ou trimestriels).

Lors de la vente, la convention prévoit que l’acquéreur remboursera au vendeur le prorata temporis de l’appel de fonds en cours.
De même, elle précise que, lors de l’approbation des comptes de l’exercice concerné, la restitution ou le complément demandé par le syndic fera le profit ou la perte de l’acquéreur.

En d’autres termes, les comptes sont définitifs entre vendeur et acquéreur lors de la vente.

2. Les épargnes (fonds de réserve, fonds de travaux et autres avances)

L’assemblée générale peut décider la mise en place d’une épargne pour la copropriété, destinée à financer de futurs travaux non encore décidés.
Elle est appelée à chaque copropriétaire à proportion de ses droits.

Avant la loi ALUR, cette épargne s’appelait fonds de réserve ; depuis, on parle de fonds de travaux.

La loi prévoit que cette épargne reste attachée aux lots de copropriété.
Ainsi, lors du changement de propriétaire, ces sommes sont transférées au nom de l’acquéreur.

La convention prévoit donc un remboursement par l’acquéreur au vendeur des sommes déjà épargnées (parfois également à la demande du syndic).

3. Les travaux : qui vote paye !

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider de travaux à réaliser par la copropriété et en voter le budget.

La convention prévoit alors le principe du « qui vote paye ».
Ainsi, les travaux dont le coût a été voté en assemblée générale demeureront à la charge de celui — vendeur ou acquéreur — qui a voté lors de cette assemblée.

Sauf accord différent entre les parties dans l’acte, il faut retenir trois règles :

• Les travaux votés avant la signature de l’avant-contrat demeurent à la charge du vendeur ;
• Les travaux votés après la vente demeurent à la charge de l’acquéreur ;
• Si une assemblée est convoquée entre l’avant-contrat et la vente, le vendeur doit transmettre la convocation et un pouvoir à l’acquéreur pour lui permettre de voter à sa place.

Qu’il s’y rende ou non, les travaux votés à cette assemblée seront à la charge de l’acquéreur.
À défaut de transmission de ces documents, les travaux resteront à la charge du vendeur.

Autres frais à prévoir

Lors de la vente, en parallèle des comptes de copropriété, vous procéderez également au remboursement du prorata temporis de la taxe foncière pour l’année en cours.
Un forfait basé sur le dernier avis connu sera établi.

En pratique

La convention, le calcul et le montant à régler sont préparés par le notaire, sur la base des éléments fournis par le syndic.

Provisionnez bien cette somme et n’hésitez pas à demander conseil à votre notaire.

Bonne acquisition !

Antoine Exertier, notaire

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