Acheter à deux

Vous achetez un bien immobilier à deux, ou plus, votre notaire vous posera nécessairement cette question : « dans quelles proportions financez-vous l’acquisition du bien ? ».

L’acquisition est un moment important. Qu’il s’agisse d’une maison, d’un terrain ou d’un appartement, ce n’est pas une baguette de pain. À défaut de précision à l’acte, l’acquisition est réalisée par parts égales. À deux, moitié chacun.

Les mauvaises raisons d’acheter dans des proportions qui ne reflètent pas la réalité

Les pouvoirs dans l’indivision. Sous le régime de l’indivision, peu importe les quotités déterminées (50/50, 30/70, 95/5), la plupart des décisions seront prises à l’unanimité : vendre, signer un bail… Donc, dire « nous achetons moitié chacun pour avoir les mêmes pouvoirs » n’est pas opportun.

On s’aime, on partage tout par moitié. Oui, à l’heure de l’acquisition, tout va pour le mieux. Mais cela ne signifie pas que ce sera toujours le cas. Il est plus prudent d’envisager une sortie claire et précise. Notons également que payer pour le compte de son concubin pourrait être qualifié par le fisc de donation, fiscalisée à 60 %.

Calculer et fixer les quotités d’acquisition

Donc, lorsqu’on achète en indivision, on calcule des quotités d’acquisition.

Les quotités indiquées à l’acte sont fixées définitivement. Pour les modifier, il faudra procéder à une vente ou une donation, ou bien encore au remboursement de la somme payée indûment par l’un pour le compte de l’autre. Cela peut engendrer des frais d’acte ainsi que de la fiscalité.

Comment se calculent les quotités d’acquisition ?

Tout simplement en fonction de l’effort de financement de chacun. Quel est l’apport de chacun ? Quelle sera la contribution de chacun dans le remboursement du prêt ?

Exemple. A et B achètent un bien d’une valeur de 150 000 €, sans travaux. Les frais sont estimés à 12 000 €, soit un budget total de 162 000 €.
A a un apport de 22 000 €, B n’a pas d’apport.
Le prêt, d’un montant de 140 000 €, sera remboursé par A à hauteur de 40 %, soit 56 000 €, et par B à hauteur de 60 %, soit 84 000 €.
Ainsi, A financera au final 78 000 € (48,15 %) et B, 84 000 € (51,85 %).

Vivre l’indivision au quotidien (charges, banque, revente)

Tout au long de la propriété du bien, c’est dans ces proportions que les indivisaires devront s’acquitter des dépenses de propriété telles que les travaux, la taxe foncière, etc.

Le notaire insèrera également à l’acte une convention réglant entre eux la répartition du prix en cas de vente ou de partage (rachat par l’un de la part de l’autre).

Rappelons également que vis-à-vis de la banque, les indivisaires emprunteurs seront engagés solidairement : la banque peut réclamer la totalité de la dette à l’un ou l’autre.
Cette convention est donc essentielle pour les rapports des indivisaires entre eux.

Que se passe-t-il si les quotités ne sont pas respectées à l’avenir ?

Nous sommes ici dans le cas identique à celui où l’acquisition est réalisée sans calcul de quotités ou avec de fausses quotités.

Pour celui qui a payé plus que sa part, il faudra démontrer sa sur-contribution par tous moyens (factures, justificatifs bancaires…).
Si le coïndivisaire à qui la somme a été avancée reconnaît le paiement, aucun problème.
Mais dans le cas contraire, une procédure judiciaire sera inévitable : temps, argent… sans compter l’impact moral d’une procédure !

En pratique

Aussi, pour éviter cela, déterminez vos quotes-parts de propriété dans les biens acquis selon le financement réellement réalisé par chacun.
Parlez-en à votre notaire.

Julie Retout, notaire

‍